目前国内已建在建的养老项目，可以看到民间资本在积极介入养老地产，有效地补充政府对养老福利的需求，发展居家养老，这是与政府所倡导的大趋势极其符合。介入养老地产的企业，他们的竞争优势尽不相同，有的是融资渠道，有的是细分市场，有的是核心运营能力。

目前，市场上的养老项目大致可以分为三类。一是养老传统住宅为主业的品牌地产企业涉足的养老项目，如万科随园嘉树，绿城乌镇国际健康生态园等。项目大多选址在有较好自然资源或人文旅游资源的区域，以养生、旅游、人文、养老为主题打造养老社区。客户群多是健康老人，离开熟悉的城市，离开儿女，老年人多是异地短时间居住养老，社区提供介护护理，应对日常健康管理、康复和日常门诊等服务。对于这些企业而言，养老产品的规模占比较小，通过试点摸索养老住宅的开发模式，产品研发和运营管理模式，为日后快速占领养老地产市场，做足准备功课。

二是主打养老产品的地产企业开发的养老项目，如上海亲和源，宜兴九如城，天津永泰红磡阳光幸福村等。这些企业都有自己明确的企业愿景或业务特点，根据土地获得方式和土地性质，确定养老产品的运营模式。核心的养老产品都是持有物业，这些企业或是选择打造自我运营管理团队，成为行业的领导者，日后将服务管理打包输出，实现增值；或是整合国际先进运营管理资源，进行后期服务支持，运用品牌效应提高养老项目的吸引力。

三是取得不动产投资牌照的保险企业开发的养老项目，如国寿万庄（廊坊）生态健康城，合众健康社区，泰康之家燕园等。险资企业具有独特优势，他们拥有丰富的土地资源，可以对接部、省、市、局各方政府部门，协调相关政策关系，保险资金的使用成本较低。在这些方面传统房地产企业只能望其项背。但是，保险企业的劣势表现在全过程开发建设的管控能力和资源协调能力，所以“专业的人做专业的事”，一种新的合作模式是未来的趋势。 
对于设计院的业务发展来讲，我们既要发展新客户，也要更为重视维护老客户，发掘老客户的新需求。我们的客户大多是成熟的传统地产开发商，他们对未来5~10年的市场布局和业务战略的大方向，对于我们这些处于房地产行业价值链下游的设计院来讲，也是需要共同去关注的。

这一、两年，我们感受最深刻的是，传统房地产企业将养老地产定义为住宅产品的一个细分子产品，是一个新业务，是未来住宅产品的刚需市场，关注 “滑向球要去的地方，而不是球在的地方。”但同时也要意识到，养老地产，不是单纯的老年人居住的房子，不是单纯的老年住宅这个产品本身。养老地产产品包括养老居住模块，养老设施模块和养老服务模块，三驾马车齐头并进，方能打造一个宜居的老年人居住环境。传统房地产企业若能够成功运营一个养老地产项目，则需天时、地利、人和，缺一不可。天时是指国家养老相关的法律政策扶持，地利是指适合养老项目的区域选择，以及当地政府的土地政策支持；人和则是指企业围绕养老地产制定的战略意图，确定新业务目标以及描绘实现路径的能力。

设计院面对养老地产，也要做足功课，充分理解养老产品和传统住宅产品的差异性。老年人作为我们的终端客户，我们设计团队对老年人的养老需求，生理特征和心理特征，消费行为，消费习惯也要有充分的了解；通过合理的产品配比，将老年人对养老的基本需求，社交需求，尊重需求通过建筑载体、环境载体充分体现；对老年人的居住空间，公共交往空间，交通空间的无障碍设计，智能云计算的应用，实现社区养老服务体系的便捷、安全和可靠性。

我们设计院要和客户同时将视线望到球滑向的地方，做好自己的业务研发，做好自己的实际项目，不断总结探讨，在养老产品上和客户共同成长。

（张立杰）