养老地产还在说概念吗？
设计公司从哪里入手养老设计？
设计公司有深度介入养老产业的可能？
养老产业正成为社会热点，2015年12月，彭博商业周刊专访了栖城合伙人管轶群（原标题：让老人们爱上养老院不容易）
几年前养老地产还以概念圈地或营销为目的，2014年后，大部分都回归到真实探索养老地产开发和运营上来，一方面是养老产业的容量巨大，另一方面以房地产为代表的纯销售模式过于简单粗暴，持续性弱，再一方面，养老产业链的串联性很强，延展的机会多，以栖城为例，2013年的13个养老合同中，绝大部分还是大规模用地的规划和概念，到了2015年，除了建成开业的上海最大的非营利性养老机构上海颐和苑养老服务中心，中国盈利性养老机构标杆杭州万科随园嘉树护理院等，栖城新落地的养老地产项目还包括广州保利银滩养老公寓、绿地长岛养老公寓、中信国安北京第一城养老项目、上海保集梅陇护理院，南京银城紫金山养老综合项目、西安航天颐和园养老社区、上海保集富椿.佘山养生养老项目,成都国色天香养老社区，青岛天福养生养老项目等
这些项目共同特点是:
1,位于北京,上海,广州一线城市的养老度假最佳区位,或杭州,西安,南京,成都这些二线省会城市的核心地段.
2,均有成熟的养老运营公司管理,以持续经营为目标.
3,在规模和品质上均是区域性的养老标杆项目.
未来2年内陆续开业的这些养老社区或机构，将真正启动中国养老产业的升级，栖城作为设计服务方，也将更好的以实践和研发服务于中国养老产业。
▼ 以下为商业周刊正文 ▼
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“目前中国能提供300万张养老床位，
仅能覆盖不到2%的老年人”
“设计费过去就是一单一单的，
现在想探索有没有长期受益的可能”
去年一整年，管轶群忙到一周只有几天待在上海办公室，其余时间，这位上海栖城建筑规划设计有限公司的董事合伙人都在各地负责养老地产项目的设计。“一年前参与过的一线城市养老地产项目基本都落地了，2015年很多二线城市开始推养老社区。”管轶群说。
2010年中国房地产开发商万科推出“活跃长者计划”住宅地产项目后，绿城、泰康等公司都开始进入养老产业。咨询公司奥纬咨询于2015年9月发布的《亿万银发族》报告显示，到2030年，老年人口与现在相比将接近翻倍达到4.55亿。2009年，我们开始启动养老业务时，中国能提供300万张养老床位，仅能覆盖不到2%的老年人口(远低于西方国家5%-7%的标准)。根据栖城提供的数据，目前已有床位占老年人口的比例为1.76%，而要达到国家制定的3%老人由机构养老的标准，市场上还缺少200万张床位。“按照每床40平方米的面积，就有接近8000万平方米的市场”管轶群说。
政策推动促使一批未涉及养老产业的开发商涌入。2013年，国务院颁布《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设；2015年2月，民政部、发展改革委部等十部委联合发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》，鼓励民间资本参与居家和社区养老服务、机构养老服务、养老产业发展。
一些设计公司从这一波养老社区投资热潮中看到了商机。从2013年开始，部分设计酒店、住宅、购物中心的规划设计公司开始将业务转移到养老社区的设计。2012年，一工集团还没有承接养老项目；2015年，为泰康集团设计北京养老项目的一工集团的医疗、教育项目比例增长30%，其中养老项目在医疗类的比例为40%左右。栖城在过去的3年一共接待了100多个关于养老项目的咨询，实际参与33个，2015年养老项目的合同额占据总业务的三分之一，而这个数字在2013年还是零。
“开发商做养老社区没经验，找到我们协助做市场调研。”曾经参与复星集团健康蜂巢养老项目前期策划的中国建筑设计研究院总部产品营销总监李兆奇说。房地产信息咨询公司克而瑞华北区总经理牟增彬认为由于中国养老社区的配套要求比国外负杂，因此设计显得尤为重要，牟增彬说：“养老社区的设计目前还不够成熟，市场很大。”
这对设计公司而言，既是机遇也是挑战。在一工集团养老项目负责人郑榕看来，很多公司打算投资养老项目，但目标人群不太清晰，中国老人对养老社区的认知不够导致需求也很模糊。开发商开发经验不足，没有明确的产品思路，设计公司需要更早地参与养老社区规划，包括前期定位、中期设计、后期运营——在通常的地产设计中，设计公司只要拿建筑图纸按照开发商需求进行设计和执行。“其实如果产业链发展成熟，设计以外的事情不应由我们主导来做，早些年开发企业来找到我们都是说‘我需要设计一个高端养老社区’，但具体项目定位，客群定位都很模糊，甚至都没有明确的设计任务书，只有靠我们慢慢从头梳理。”管轶群说，“在摸爬滚打中，我们积累了对养老社区开发运营的经验。”
养老社区的设计并不容易，需要积累专业知识，设计公司都希望专注在设计上形成并拥有自己专业化的优势，不管是栖城、一工还是中国建筑设计研究院旗下的深圳中深建筑设计有限公司，都认为自己(未来)的特长是在适老化设计上。例如，整体而言，养老社区的灯光照明照度需要重新设计——许多老人由老花眼或散光，因此对光亮和颜色的感知与普通人有很大区别。
一工在泰康之家单独为患有记忆障碍的老人设计了花园。“这些老人情绪很不稳定，有些特定区域我们会帮助他们集中注意力，有些区域就要分散注意力，”郑榕介绍，“这种花园里我们每隔一段距离就会设置座椅和浇花的工具，让老人坐下休息或者浇浇花，整个人就放松了，会忘记不愉快的事情。”
大部分开发商都希望养老社区提供全面的医疗健康，生活照护，休闲娱乐等服务，所以设计公司需要根据需求来做完善的配套设施设计。“配套空间不必过分追求大而全，而在于适度和特色，”管轶群说，“每增加一平米配套的面积，就减少一平米可租售的居室面积，同时运营成本也就上去了。”在万科随园，老年公寓入口旁都会设计一个置物搁板，卫生间的地漏也会设计成无高差。
养老社区的设计周期通常长于设计公司的其他项目，“比商业综合体的设计参与时间要长一倍”，李兆奇说。一工为泰康之家做的设计耗时2年，栖城过去的养老项目周期基本都在1年半至2年，时间最长的至今仍未结束。相比传统设计领域，养老院设计周期长、参与度更深，盈利方式也还需要摸索，管轶群设想未来一部分设计费在养老社区的经营收入里提成，“我们一方面减少前期顾问和概念设计类的项目，聚焦实施度高的项目，减少项目不确定性带来的隐性成本增加，同时探索有没有获得长期收益的可能。”
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*以上配图为GN栖城养老作品
本文转载自《商业周刊》2016年第2期
