【行业穿透】看的康养社区越多,就越期待这个!



康养社区经常给人封闭、单一、空间均质或类酒店、医院、住宅的刻板印象,但下面这个时尚感爆棚、充满空间活力和内容的“村落综合体”设计,会颠覆你认知:

1. 针对项目地块属性——上海首个城市更新混合用地,实现文化中心、养老公寓、康复医院等多业态的超级融合;


2. 服务性建筑群向城市开放,核心功能私密,完美平衡城市与居家之间的相互关系;

3. 在上海市场严峻的竞争形势下,主动聚焦60后养老人群的需求特点,并承接外来人员的使用,实现空间多元、参与性强、成长性高的第三代养老社区。


项目正是近期完成开工奠基仪式的——东上海·怡福荟。栖城作为策划方和设计方,与投资方新发展集团共同参与这一实践,本篇文章将展开详解。


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社区入口 © 栖城设计

项目简介
东上海·怡福荟由新发展集团投资建造,总建筑面积近27万㎡,总投资约24.5亿元。是上海首家政府城市更新养老项目,也是上海最大的医、养、文结合的养老社区。项目位于上海市奉贤区奉城与宣桥板块的交界处,东与高速发展中的浦东新区接壤,西与养老项目聚集的金山区和松江区毗邻。由康复医院、体检中心、护理院等医疗卫生设施,社区文化中心、小镇中心、社区俱乐部等文化设施、活力型老年公寓等养老设施共同构成。




01

市场竞争形势和土地价值认知


上海市场竞争背景

区位板块的优劣势



据调研,上海市场进入运营期的养老项目规模超100万㎡,主流价格在100万-300万之间,平均入住率不到30%,均是单一业态的养老社区项目。怡福荟的竞品项目主要集中于松江、金山、青浦、奉贤等远郊区域,中心城区以养老机构和护理院为主。都有着较好的环境、成熟的配套和便利的交通。

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上海主要项目信息汇总 © 栖城GLAB


项目基地相较周边奉城、大团、四团板块,到达主城区域交通便利,邻近浦东新区发展迅速板块。但缺乏优势产业,整体发展水平较弱,5公里内缺乏住宅所需配套和商业所需人流支持。对照住宅市场,市区客户对本地块的价值认知为住宅单价2.5-3万/平米。如只考虑50年使用权,价值认知约在同等住宅价格65%,约1.7万/平米。


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区域市场竞争分析 © 栖城GLAB




02

用地规划和运营策略


对内共享、对外开放

分期销售、分组运营


综合上海市场竞争背景和区位板块优劣势分析,栖城认为实现项目土地价值提升的突围重点在于聚焦解决:


1. 如何实现文化地块“对内共享、对外开放”,最大化空间运营价值;

2. 如何实现医疗地块建筑“看不见、享得到”,对养老住区提供充分支持;

3. 如何“分期销售、分组团运营”,缓解规模带来的销售压力。


具体规划策略有:

1. 开放腹地,最大化文化用地价值,打造社群聚落空间——小镇中心,并以Mall的方式来设计;

2. 采用组团运营策略,减少项目规模带来的运营风险;

3. 医疗地块独立配置,消除不积极运营因素;将康复医院与护理单元、政府保基本养老床位在一个单体集约配置。


组团运营策略及独立医疗版块 © 栖城设计


在规划策略的大框架下,栖城通过“街区化”的规划结构消解养老社区的边界感,强化面向城市及公园的“视觉通廊”,为“开放街区”的生活方式埋下伏笔。在为社区在对外经营获得收益降低成本压力的同时,也为老人创造出大量与社会自然交流的机会。

那么,居家如何与城市链接?规划中将“T”形的配套板块与“U”形的居住板块相契合,并选择部分配套设施直接面向城市开放,为老年客户连接社会生活创造舒适的社交界面。让城市与居家之间产生从公共向私密的“渐强”的过渡,以这种“互相渗透”的方式来消解心中的“高墙”。当然,这种方式对经营者也提出了更高的管理要求。

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配套规划 © 栖城设计


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配套板块与居住板块相咬合 © 栖城设计





03
运营故事线贯穿产品设计

开放、多元

发展、参与


依据栖城对现代养老社区发展趋势和用户需求变化的思考,项目被定位为“回归60后养老人群需求原点的第三代养老社区,“开放、多元、发展、参与的故事线贯穿整个项目。


1)运营故事线

地域特征、生活方式、价值观、文化属性等差异带来客户的多元化,养老项目的客户需求也在时代变迁中增长进化。但一直以来,养老社区营造困囿于设计法规严厉、创新空间狭隘,无法回归老人的需求原点,以多元化、包容性的生活场景回馈给客户。

此次策划便试图突破这些陈规框架,从运营视角出发,保留贯穿全项目的故事线——开放、多元、发展、参与使之与传统封闭型、保障型的养老社区形成差异化,让开放式的社区链接老人与社会的融合,尽可能为老人提供丰富生活方式的配套、更有参与感的社区文化和可持续发展的服务内容。



2)产品策略

产品策略具体可以表现在,从“社会性延续、参与感社区、全周期服务和可持续运营”四个维度出发,融合“Studio、独立生活社区、辅助照料社区和护理院”四个细分产品。让客户在社区感受到丰富的代际沟通、可变化的服务与空间,收获精神健康和自我实现。


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持续照料的产品功能 © 栖城GLAB




04
聚落空间和社群运营

多元社群文化聚落

空间功能自主定义



为实现空间多元性、契合60后老人的社交习惯,设计采用“聚落化”策略。“多元的社群文化聚落”的营造演变于中国传统的聚落形式,是此次设计思考的突破点:

1. 以“聚落化”的生活场景想象构筑“聚落化”的空间;

2. 以“自然聚落”的形态关注社区与自然的有机边界和丰富的空间层级;

3. 以“立体聚落”的方式尝试通过公共空间“竖向叠加”来打破楼层局限;

4. 以“局部到整体”的设计技巧探索聚落的自然生长状态。


以落地产品“聚落”的方式,促成客户行为活动的主观能动,实现客户的“社群”理想,让客户在自主定义空间功能的同时成为服务提供者。

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小镇中心 © 栖城GLAB

小镇中心作为社区的特色配套和聚落空间的集中体现,主要为客户的“朋友圈”“家庭圈”提供社交、聚会空间,前期可以作为示范区及接待客厅使用。主要涵盖一些“前街后坊”的空间,如国学馆、智慧坊、亲子坊、手工坊、书画坊、音乐坊等学习休闲场所。它们聚成几个组团,每个都有向外的展示面和出入口;同时,拥有面向内院的工作生活区。在设想中,老人们可以选择租赁其中的一些工作室“对外营业”,从而“复活”他们的专业技能和兴趣爱好。


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小镇中心功能配套 © 栖城设计


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社区文化设施功能分布 © 栖城设计


另一个设想则是,以这七个“前街后坊”的主题社群聚落吸引社会上的手工艺人和艺术家入驻,形成养老社区内的“创意园区”。利用这些独具特色的工作室持续提高空间的复合性,预留出更多开放和开放空间。

除了向内型的社群配套外,社区还配置了外向型的功能设施——社区文化商业运动综合体和社区俱乐部社区文化商业运动综合体为社区内标志性的公共空间,也是各种社会团体的聚集地,类似于新加坡邻里中心和服务居民的社区商业中心。社区俱乐部主要是为社区居住长者提供高频次、专业化养老服务。




05


客户价值服务提供


文娱空间、健康中心

食养照护、匠心产品



因为在策划中最大化利用项目混合用地属性,营造出了多个社群和功能空间,得以为客户提供以下四大模块的价值服务:


1)文娱空间
▷ 老有所“乐”——配备了约11400㎡的活动中心,设有各类兴趣空间。社区与居者发起、组织各类兴趣社团,举办活动与竞赛, 自得其乐,共享其趣;
▷ 梦想工作空间——对于部分还想发挥余热的居者, 社区设置有梦想工作室,内设信息化办公场所以及提供基本的商务服务;

▷ 动静皆宜的文娱空间——拥有约9300㎡的文体中心,配备室内恒温游泳池、羽毛球馆、乒乓房等体育场馆, 多功能剧场、图书馆等文化场所,愉悦身心,丰富生活。


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图书馆 © 栖城设计

▷ 多样亲情空间——亲子坊、下沉式广场等多样场景让居者与家人共叙天伦之乐。


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下沉广场 © 栖城设计



2)健康中心
▷ 老有所“医”——项目配备29000㎡的健康中心,拥有二级康复医院、护理院、体检中心与养老院;
▷ 大型生态田园——社区北侧拥有7万㎡的滨河生态园林,包括森林、垂钓等不同功能区域;社区建筑屋顶设有多样的绿化园艺,形成层次丰富的立体景观;

▷ 风雨连廊全覆盖——全社区建筑均设有风雨连廊相连,与景观相容,供居住者风雨无阻、往来自如。



休闲空间 © 栖城设计

3)食养照护
▷ “食”全“食”美——可供1100人同时用餐的美食中心,拥有超大空间与精致用餐环境;四大主题餐厅风味多样,更有量身定制的各类养生食疗套餐;
▷ 五星尊养服务——集团旗下五星级酒店管理团队提供专属服务;
▷ 日式贴心照护——与日本知名介护(护理)服务机构合作,为护理院和全社区引入日式服务体系。


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老年公寓 © 栖城设计

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康复医院&体检中心 © 栖城设计



4)匠心产品
▷ 各取所需的居住空间——既有一人独处的秘境,又有两人共享的欢乐,偶尔朋友来访,家人探亲, 也可小住;合理的户型配比,舒适的私密空间,览阅美景,尽享风华;

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养老公寓代表户型 © 栖城设计

▷ 典藏精致匠心——典藏精致,匠心独具,配备时尚轻奢内装,宜居化家具、系列家用电器、全套智能化系统,提供舒适安全。


总结


东上海·怡福荟作为上海首个城市更新混合用地,其发展策略对未来居住客户甚至用地周边发展都将产生巨大影响。但养老社区基于未来需求如何重新定义退休生活、如何实现不同业态的协同和内外循环、如何生存和持续经营……不仅仅需要策划和设计团队的支撑,更需要经营者和客户一同参与寻找答案。


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