2009年，万科首个养老社区——随园嘉树项目立项，万科养老业务由此拉开序幕。从最初的养老社区模式开始探索，到后来的护理院、养老机构……万科在养老领域擭取了大量经验。同时也在试错，寻找可以将“养老”大规模商业化的方式。十余年间，15座城市里布局的170余个项目见证着万科养老的发展规模和趋势，但当中的很多项目都汲取了随园的能量——人才、经验、品牌……随园好像始终是万科养老抹不开的“注脚”。
本文作为GLAB研究随园嘉树项目的系列文章之一，既是对项目本身的思考复盘，也是对未来养老方向的探索，希望能对养老从业者有所启迪和帮助。
2010年
良渚配套成熟，为随园奠定基础
2011年
万科组建养老团队，对标日本高端养老
2012年
定位方向重大调整，第一代养老样板房亮相
2013年
随园首次开盘销售，邻里式养老价值观确立
2014年
随园“金十字”配套面世
2015年
随园开园，销售聚焦长期租赁模式
2016年
随园护理院接通医保
2017年
随园护理院满住并实现盈利
2018年
护理院业务跨地域多元探索开始
2019年
万科养老业务收敛聚焦
2010
2011
万科组建养老团队，对标日本高端养老
2011年3月，万科组建养老团队，同管理层赴日考察并确定随园首家设计单位——设计过日本 Suncity 老年公寓的“浅井谦团队”。
2011年10月，万科与在居家医养结合服务、长期照护等领域有着丰厚经验的台湾耕梓医院签约合作。
也是在这一年，万科独立养老公司开始组建。原研究小组成员并入养老管理部（后升级为养老事业部），这些成员基本来源于万科地产开发和酒店管理团队，虽然缺乏养老项目的实践经验，但通过对市场、客户及合作资源的深入接触和思考，开始了“摸着石头过河”的探索。
2012
定位方向重大调整，第一代养老样板房亮相
2012年，基于市场调研和再次日本考察后，万科第一次否定了自己的养老业务方向。并凭借在住宅产品性能上的积累，研发了随园第一代养老样板房。
2012年11月，多次调整后的样板房首次在第九届世界华人地区长期照护大会开放。万科内部研发的40余项适老性能设计、与合作方共同研发的养老智能化报警系统和健康量测系统提供现场实地体验，吸引了众多业界大佬及万科集团高管到场参观。他们在对这套样板房表示高度认可的同时，提出了一些思考：
代表性发言由当时耕莘医院邓院长和汇晨养老马总提出。他们对健管中心的呈现方式很认同，觉得样板房经过二次调整后无论从色调上还是功能上都有了很大提升。同时，在专业性上面提出一些完善性意见，比如血压测量需要最先做以保证静态的指标准确性。在此基础上，万科高管也提出两点认知：一方面，随园需要通过引进人才和实战培训来强化团队能力、缩小服务差距；另一方面，可以借鉴集团内部“智慧之爱”和“日间照护中心”的研发。
会上展示的万科自身研发的智能化系统精进了几十版，除了适应集团管理外，最突出的是其落地的低成本与稳定性。
适老化细节-暖足器
适老化细节-智能感应灯、卡式数码门锁、一键紧急呼叫
适老化细节-转角储物空间、浴室安全扶手、多功能厕纸架
2013年5月，随园首次开盘销售。这次开盘是使用权销售在国内首次落地，杭州万科时任总经理刘肖明确了“关于入住门槛和服务承诺”要求，给后面的销售带来深远影响：
1. 入住权销售要设立明确的门槛，如必须注册居住人、年龄达到55岁；
2. 签购买合同时，子女的探视频率要有规定；
3. 明确入住标准，登记居住人应当进行身体检查；
4. 把服务承诺压缩，最终合同上只体现四个模块服务内容。
同年，万科再次召开养老务虚会，很多内部同事和专家参会为随园的发展出谋划策，对销售结果抱有极高期待的同时也存在疑问——为什么多为年轻客户购买，是不是变成假养老了？后来，时任万科集团总裁郁亮也在某次媒体报道中表示——房子是卖出去了，但购买客户基本是40岁左右的少壮派，养老试点工作没有像预期一样展开。事实上，我们现在可以发现这样的规律：在项目未实际呈现之前，基于对品牌的信任，第一批来买的人往往是内部客户和子女型客户。
2013年11月，万科邻里式养老价值观确立。在社区内，一方面，强调“远亲不如近邻”；另一方面，强调延续长者的社会关系，尽可能保留他们原来的生活方式，尤其是亲情和邻里关系。
2014
随园“金十字”配套面世
2014年，离随园正式交付还有一年时间，项目超级示范体验区——“金十字”配套对外开放，借此万科又做了一次盛大的品牌发布。配套展示作为是项目营销最重要的支持，其涵盖的丰富活动、服务体验带来了销售上涨。
同时，护理院作为养老支撑业务启动。护理院是万科首个持有养老、医疗双牌照的医养项目，既是对随园社区在地老化习题的补充，也是未来为失能和康复需求长者提供服务的场所。由于护理院是万科从未涉及的医疗业务，一线公司对这类新业务并没有管控流程，谁也不知道应该如何推进。
幸运的是，当时万科集团的大环境鼓励新业务探索和一线试错。随园团队利用试错机制，申请注册了护理院公司并组建团队，年底通过了审核。谁也没想到，5000㎡的护理院在之后的服务营收上堪比随园社区，迅速成为随园养老版图的另一支柱业务。
“金十字”配套空间（图源网络）
2015年，随园开园。开园前，万科非常重视服务演练。健康管理团队在随园配套里接待客户，展示未来健康内容；与此同时，管家团队在当时的嘉木公寓开始楼栋内服务演练。开园后，随着园区服务的进一步展示，越来越多关注服务的长者前来体验和试住。
此时，万科团队也意识到随园模式成立的最终考验是实现资产退出。他们在和多家险资企业、金融机构交流后，决定暂停使用权模式，全力聚焦租赁模式——利于未来资产退出设计。随园租赁模式是一次性缴纳15年租金，期内退房可按时间折旧退款，15年之后继续居住不再收取租金。这标志着万科不再计较短期现金流，而是计划成为养老社区的长期经营者。租赁模式销售在开园后的业绩突飞猛进，一年内去化了95套，是开园前的近3倍。
开园后，万科集团内部人员、合作方、投资者和预购客户接连来访，他们对随园有着异常的兴趣。长者入住前，大多数对随园的评价也是“养老硬件已经世界一流”等溢美之词。也许只有到访看到满头银发、举止得体的老人在园区里惬意生活，才能体会到随园确实是最理想的退休之所。
随园嘉树护理院室内 © 栖城设计
随园嘉树护理院室内 © 栖城设计
随园老年大学课程活动（图源网络）
2018年，在盈利的激励下，万科开始拓展护理院业务，邻嘉康复护理院就是随园团队开设的第二个具有医疗牌照的项目。
同年，随园团队开始区分平台管理和项目管理。随园原有的核心业务负责人，抽离到平台进行项目拓展、能力孵化等，而新补充的团队人员则作为服务执行者放在项目一线。
随园·海上明月项目也是在这一年开始启动的。它是由万科住宅用地获取时配建的自持商业地块打造而成，是万科体系内首个复合地产项目，被随园团队定义为城市版随园嘉树。为了证明随园能复制，万科毅然在一个不到30000㎡的空间规模上实践了随园模式。虽然利用这样的规模空间打造社区有着诸多挑战，但凭借经验积累、专业能力和品牌影响，这个项目被推动得相当坚定：万科获取到三个股东的支持并实现独立操盘，项目的销售市场也逐步被打开。
2019年，万科正处于对未来地产业务的悲观预期，集团董事会主席郁亮提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”的发展战略。因此，万科的养老业务逐步聚焦于两大产品线——突出专业护理能力的护理院和营造邻里关系、社区感的随园，团队一方面开始挖掘产品潜力，一方面开始迭代新模式。
从有着小镇基底的随园嘉树到融合住宅社区的萧山随园，再到以公建民营为切入点的房山随园，随园逐步进化以适应市场运营。2019年8月20日，北京随园养老中心发布活动在房山长阳举行，万科北方区域最大的养老社区正式亮相。房山随园不再是传统的拿地开发，而是以租赁方式获得的公建民营项目。社区整体规划7栋楼，共700余张床位，以10年、5年租赁方式对外销售，加建的4000㎡公共配套功能更加集约复合。
