说起这个项目，需要先追溯到南京市2015年的首场土拍。当时出让的5宗地块吸引了保利、银城、招商、远洋、中航等众多品牌房企到场，成交总价超30亿。但最受瞩目的是，这场拍卖公布的南京首个“住宅、养老、医疗”捆绑地块公开出让，以及因此诞生的南京首个医养结合型老年公寓项目，也就是我们今天要说的——南京银城君颐东方国际康养社区。土拍当日，银城地产以18亿元、80%的高溢价率竞得马群G97地块，成交楼面价9723元/㎡。一年后，银城君颐东方在售楼处首次开盘便捅破区域天花板，创下城东房价最高纪录，均价一举超越银城东岳府，以4.2万/㎡强势刷屏。即使同期楼市降温、受限购限贷政策影响且售价如此之高，但因前期蓄客量大，开盘首日仍有300余组客户到场选房，192套房竟在一天内去化超7成，全期住宅在2019年6月全部销售完毕。项目能卖出这么高的价格并获得巨大成功，是因为银城之前在行业内就有成熟的养老产品？但事实是，这是银城在养老市场上试水的第一个项目。作为设计方，今天我们就好好唠一唠这个项目的热销原因和社区规划。
银城君颐东方 © 银城康养
银城君颐东方 © 栖城设计
银城君颐东方国际康养设社区
一
项目是融合医养住为一体的城市高端全龄养老社区，由银城集团投资开发、栖城进行规划和建筑设计。位于南京紫金山南麓、栖霞区马群街道，总建筑面积约18万㎡。由“养生美宅+CCRC社区+康复医院+东方会馆”四大功能模块共同组成。项目基地北临沪宁高速，南近沪蓉高速。距地铁2号线不足1.5公里，交通十分便利。一公里处即为面积广阔的钟山风景名胜区，周边亦有南京理工大学、南京体育学院等高校环绕，自然人文环境优良。
关于项目的区位优势，前文已提到一些，但远远不止交通、环境。项目所处区域是未来城东紫金山板块的商业中心，靠近大型商业配套，如招商花园城、马群农贸市场、苏果超市及其他临街商业，居住氛围比较成熟。同时，社区还配备独立医疗资源。这对养老社区来说，也是明显优势，毕竟老年人居住对生活配套、生活氛围都有一定要求。除此之外，银城对土地性质的价值判断也相当准确。从土地财政的角度看，养老机构一般位于远郊，主城区土地极少用于养老。因此，位于城东的项目地块如果按照住宅土地出让，溢价销售是肯定的。
银城拿地策略（图源网络）
二. 客户对银城当地品牌的信任
对于“品牌效应”，应该也不难理解。银城起步于南京，作为深耕南京近二三十年的老牌房企、区域板块标杆和领头羊，从方便青年社交互联打造的银城金马青年社区到针对精英中产阶层打造的银城东岳府再到针对老年人群打造的银城君颐东方，集团的项目布局深入到了各个年龄段的南京人。
在“银粉”们的印象里，银城就是品质、低调、务实、绿色的代名词。甚至还有些夸张戏谑但非常反应银城“地位”的说法：红色枫叶的LOGO（银城标志）挂在那里就是家的象征、住上一套银城的房子已经被很多南京人写进愿望清单、开设康养社区的意图明显在于想要包办南京人的一生等等。
银城康养品牌印象 © 银城康养
另一方面，银城养老板块扎根南京的动作也擭取到当地客户的深度信任。银城在投资前就已经敏锐地感知到，在中国老龄化的大环境下出现的市场机遇。其次，作为重资产房地产开发公司，无限扩张的“路子”已经行不通，必须转型，而转型的重要方向就是由房地产开发商过渡到城市配套服务商。养老作为一项与居住体验相贴合的服务，非常契合转型需要。此项目也可以说是银城在企业战略升级和转型后，正式进入养老行业的标志性项目。
你以为这就是战略升级的全部？并不是。在拿地后时隔整整一年，银城发布旗下养老产业平台——东方颐年（ESL）。通过养老投资与养老运营的双轮驱动模式，实现养老业务产业化规模化发展，使养老成为集团旗下继地产开发外又一核心业务，包含社区居家养老服务中心、综合养护机构、CCRC康养社区三条产品线。此项目也就是他们在社区养老模块的标准化实践。2019年，银城国际成功于香港联交所主板上市，其蓬勃发展的养老业务也为其引起了更多资本的关注。
东方颐年产品谱系 © 栖城GLAB
为了建立完整的养老产品生态，银城还在项目整体运营上整合了江苏省人民医院、江苏经贸学院以及南京钟山康复医院、金陵图书馆等资源。并借势南京森林音乐会，为项目树立高品位的定位；设立五颐馆，全方位向养老客户展示养老产品和服务细节；联合南京艺术家举办文创作品展，组织老年大学等企事业单位人群拓展，扩大项目知名度。
有了强有力的资源加持，项目借助了集团固有的多元化产业和人居深度服务能力，如地产开发、物业服务、综合营销、生态农业等。通过全方位、全龄化体系，进一步服务社区和业主。
02
社区规划
项目地块共分为四个部分：A、B地块为老年公寓用地，C、D地块为医疗卫生用地。同时，按照规划条件，C地块须建设老年康复医院，D地块须建设医护型老年公寓。在土地使用年限方面，老年公寓用地为70年，医疗卫生用地为50年。
项目总平 © 栖城设计
根据规划要求，通过“养生美宅（9万㎡活力公寓）+CCRC社区（6万㎡享老社区）+康复医院（3万㎡江苏省人民医院城东分院）+东方会馆（文娱学乐主题式会馆）”四大功能模块助力银城高端养老社区打造。遵循持续照料养老服务理念，采用完善的养老社区管理和服务体系，满足不同老人的多样化养老需求。目前，70%的活力公寓被预定，入住率达到50%。
社区中含有450套专为活力自理老人设计的公寓设施，共有4种户型配置，分别为43㎡、70㎡、95㎡和105㎡。其中，70㎡一室一厅户型为绝对主力产品，占比达70%。公寓设计充分体现室内适老化设计理念，尊重居民生活规律，考虑老人们的生活安全性和心理安全感。让其关上房门就可以享受舒适而私密的居住环境，走出房门便可参与多样社交活动。
养老模块由活力公寓、护理之家、东方会馆三部分组成，为老人提供从退休初的享受生活到后期医疗护理所需的居住空间、设施和服务。使老人在健康状况和自理能力发生变化时依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务，即CCRC持续照料退休社区。
护理之家分为护理院、失智专区和介助介护区，约有350张床位，为不同照护等级的老人提供专业的服务。除社区服务之外，还包括日常生活照料和医疗照护，如饮食、穿衣、洗浴、洗漱及医疗护理等，社区还会为老人提供与他们的身体状况相适应的各类活动，丰富日常生活。
江苏省人民医院城东分院是社区内的重点配套建设项目，利用康复医院搭建家庭医生服务体系，对老人开放专家预约挂号、应急响应及优质医疗资源对接等绿色通道，为老人提供全面、及时、优质的医疗对接服务。
东方会馆是社区集“运动、学习、娱乐、餐饮、生活、健康、心灵”七大类功能空间于一体的生活配套，建筑面积约1.1万㎡。由专业的运营团队围绕君颐东方颐养体系出发，为老人制定丰富的文娱生活，使其实现自我价值。
完整回顾后，我们总结了几点对项目成败起到关键作用的运营思路：1. 通过整体养老规划策略（AAC+CCRC）和健康服务环境支持，提升住宅的溢价销售，并率先启动住宅开发；2. 灵活处理医院地块，将其分为“接待中心+护理院+三级康复医院”分阶段开放，降低整体投资和运营压力；3. 集约型配置CCRC社区土地，利用小面宽产品控制养老公寓居室面积，维持南京主城区100万左右总价入住门槛 ；4. 东方会所同时向住宅和公寓住户开放，但设置了不同的使用门槛，以此分摊社区的运营成本。
* 康复医院设计与项目建成效果不同； 转发文章分享至朋友圈，并截图发送至公众号即可获得GLAB独家研究报告！
