养老项目交易模式 © 栖城GLAB
· 住 宅 产 权 ·
采用住宅产权交易模式的项目，在国内比较典型的有乌镇雅园、金陵天泉湖翡翠园、银城君颐东方、天地健康城等。这些项目常常提供医疗机构和一些适老化的配套设施，与我们日常接触的住宅销售在本质上是一致的。
有很多相对年轻的养老客户，会倾向于选择这种有产权的、投资属性更强的养老住宅（后期可交易，存在溢价空间）。
银城君颐东方实景图（图片由业主提供）
· 共 有 产 权 ·
《共有产权养老服务设施试点方案》重要信息（图源网络）
除了我们常见的住宅产权销售，近几年也出现了共有产权的交易模式。2016年2月，北京市民政局、北京市住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》（京民福〔2016〕73号）），支持乐成老年事业投资有限公司利用朝阳区双桥地区的恭和家园养老设施建设用地，探索共有产权养老服务设施模式，双桥恭和家园确定了企业与消费者按5%和95%分配50年产权的模式，相当于老人购买恭和家园项目，享有养老设施居室95%的产权。
而当客户购买的养老设施具备共享产权后，项目真正意义上具备了住宅产品一部分的金融属性。双桥恭和苑50年限共享产权一居室总价400万，如果没有共享产权，是使用权或入住权销售，从类似项目来看价格很难超出200万（什么都不变，只是因为政府对共享产权的背书而溢价100%）。同时，银行可支持贷款10年，且不限购，不占贷款记录。所以有了共享产权的社区，购买人群会更年轻化。
· 分 时 共 享 产 权 ·
另外，在一些旅居型城市，如三亚、昆明、嘉兴等。有项目正在试水分时度假、分时共享产权的交易模式，即将一套房屋的使用权限按时间单位（如住宿周）划分。使用权被永久地或在有限时间内（如10年、20年或更长时间）销售给客户，客户无需购买整套房屋的产权，仅需要支付部分费用来与别人共享房屋产权，享受到每年定期到购买的房屋中度假旅居一段时间的权利。
分时共享产权目前多用于养老旅居项目。但由于目前在国内法律定义下，它还不是一种可登记产权，仅是使用权的一部分。所以需要有极强的企业信用，客户才能认可这种产权的价值。
使用权转让概念来自于建设用地使用权，或是车位的使用权转让。但由于其转让的约定较为灵活，很多非住宅用地的养老项目会采用，典型项目就是万科良渚随园嘉树。
万科良渚随园嘉树鸟瞰图（图源网络）
万科良渚随园嘉树护理院实景图 © 栖城设计
永久使用权转让所销售的使用权期限通常等同于房屋（土地）的使用年限，具体到合同条款为：受让人对所受让的本合同项下的养老社区入住单元使用权，依法依约享有独立的占有、使用、收益和处分权。这种使用权是与具体的一套房屋所对应的，可以被继承和转让。但无法在政府层面统一登记，也不可作为资产进行抵押。
使用权转让本身是产权权益的一种延伸。在《物权法》未明晰之前，的确有一部分无法办理产权登记的使用权房（如老洋房，旧式里弄等）。但随着法律的完善，房屋使用权转让在实际应用过程中所受的限制越来越大。而且很多政府为了落实土地持有经营用途，会禁止销售型开发，明确约定不能采用使用权转让的方式“以租代售”。同时，使用权是无法进行统一登记和贷款的。这种交易模式在本质上是不能设置回购或者可退条款，但如果有些项目出于销售压力而设置类似条款，这个模式就变成了押金制入住权转让或是押金制租赁，已经脱离了这个模式本身的意义。
从税法认定的角度来说，使用权转让更类同于产权转让——转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税（《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 财税〔2016〕36号》）。
03
入住权销售——永久型、一般型、旅居型
入住权销售一般在会员制的实质下进行，这种模式对应的交易标的（指合同的双方当事人之间存在的权利和义务关系）是会员卡受让合同，客户享受的是与会员卡绑定在一起的会员资格与会员权益。
这种会员卡的形式也十分多样，常见的包括“永久会员卡”、具有一定使用年限的“一般会员卡”，以及针对旅居需求的“旅居会员卡”等。
东上海·怡福荟鸟瞰图 © 栖城设计
东上海·怡福荟下沉广场 © 栖城设计
东上海·怡福荟内廷空间 © 栖城设计
这种入住权往往不对应具体的楼号单元号，仅对应房型，且需签订具体的入住协议后才会生效。所以，这种情况可能会导致会员在转让或继承权利时有更换房屋单元的现象发生。对于继承者来说，其继承的是一种会员资格。这种会员资格的继承有的会要求继承者满足一定年龄，有的会考虑是否存在符合空置条件的房屋单元，与使用权的继承是有区别的。
相比永久性的居住，一般型会员卡对于投资需求较低的客户入园门槛较低，客户只需相当于永久居住会费的70%，即可入住养老社区。这种模式的使用有效期仅至老人（仅限合同签约人）生命终结，且不可转让给他人或继承给子女，如上海亲和源的会员卡B卡模式。
上海亲和源会员卡B卡 © 栖城GLAB
但这种方式更加灵活，居住超过年限则超过部分免费。如果您不想居住，则可以选择与其解除合同。如随园嘉树的合同中就明确规定：在15年租赁期内，业主可提前解除合同，甲方退还剩余年份的租金，退还租金=租金总额/15 *未租赁年限。养老机构发展已十分成熟的日本，大部分的机构均采用这种一次性入住金+月金的销售模式，一次性入住金按年龄设置不同额度，居住不满年限可按比例返还。
有一种入住权销售是前文提到的分时入住权，一般为3~20年不等，且不可连续入住。以某项目为例，其会员卡可继承、可转让，不可退，也不指定房源。国内通常是以旅居会员卡形式来绑定此种分时入住权，旅居会员卡类似于一种用于酒店或旅居公寓的储值消费卡，需要在一定时期内累计消费完。
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租赁型——租金趸交模式、押金租赁模式
租赁型产品对应的实质也是房屋的使用权，交易标的是租赁合同。根据租金收取的方式，通常分为租金趸交模式和押金租赁模式（趸交与按期付款相对应，即一次性付清规定年限内所有租金）。
除了银城君颐东方这类相对高押金的模式，一些相对中低端型的养老机构也会采用抵押金模式。以1个月到6个月的租金作为押金，客户每月缴纳租金，但抵押金对于开发商来说现金流压力较大。
银城君颐东方押金制 © 栖城GLAB
趸交租金和押金租赁模式区别在于：趸交租金是一个长租模式，而押金制租赁是通过押金换取了一代人持续使用的入住资格。不考虑押金的情况下，押金制租赁是个短租模式。具体而言，押金制租赁的后续月费需要缴纳租金（通常会免除一部分押金产生的利息），而趸交租金后续月费只需缴纳服务费；押金制租赁通常不约定具体年限，对应的是一代人的入住资格，而趸交租金一般对应具体年限是15年。
另外，在押金租赁模式里，如果押金只是获取入住资格的一种前提，那么它会与会员卡合同一般入住权转让比较类似。只是会员合同里对押金约定名称可能是会员费，除了对应入住权外可能还对应其他权益。
| 补充：新出现的居住权有什么不同？
近期《民法典》新增“居住权是一种新型用益物权”这一规定。规定内容为：“居住权人有权按照合同约定（也可以通过遗嘱方式设立），对他人的住宅占有、使用，以满足生活居住的需要。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。设立居住权的住宅不得出租（当事人约定的除外），居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭”。
总结
本文谈到的养老项目交易模式，都是站在企业角度权衡的（GLAB会在另一篇文章中站在客户角度考虑）。对于企业的需求而言，销售型的几种模式更能满足企业短期现金流要求。但都剥离了资产未来的收益权，享受不到后期物业增值带来的利润（对客户而言，销售型则锁定了未来的养老资产使用成本），更适合对短期现金流极度缺乏，初期融资难的企业。
而在租赁型的几种模式中，客户都有随时退租的权利，企业真实销售的现金流只是每年实际确认的租金收入（押金严格意义来讲不能用作其他用途）。但保留了资产未来增值收益的可能，所以租赁型更适合现金流相对充沛、意图通过长期经营增值资产再整体退出的企业。当然现在市面上的养老项目，很多都是通过两种方式的结合来平衡短期现金和长期资产的增值要求的。
